移民澳洲如何投资带地别墅项目

2016-11-11 22:30:12 澳洲移民经验

  笔者听到最频繁的问题一是:

  “买哪里好?”,

  二是:“买House还是unit?”

  从这两个问题可以看出,提问者是很认真的思考过,并对房市有所了解。

  笔者对该两个问题是反问:“请问您有多少银子?”或:“您准备投入多少资金?”

  这么回答似乎很不礼貌,不回答别人的问题也就算了,还反问人家的财务隐私,有些人会认为是不是动机不纯?

  笔者的反问自有道理,真正帮助提问者解疑答惑的回答必须根据每个人的实际情况,而每个买房者的情况却是千差万别的,这里包括财务情况、个人喜好、现实状况等。

  现实状况包括如:结婚与否?有无子女?孩子多大?父母同住?特别要求?

  比如从投资角度来说,独立屋和公寓房之间差异有很多,其自然属性,资金投入,回报和增长模式都不同,每一位投资者要根据自己的实际需要和能力来选择。

  今天86留学网本文主要探讨如何投资市面上非常流行的带地别墅项目House & Land Package

  House & Land Package是什么

  House & Land Package(下文简称 H&L)的概念有两种。

  一种是买家直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。

  另一种,是一次性和销售方拿连地带房的打包服务,但是土地与房屋的合同分开单独签署。

  对于大多数买家来说,盖房子涉及到规划批准,设计,建造批准,建造,施工等多个方面,过于复杂,所以销售方会提供打包服务来方便买家。

  买家可以选择好心仪的地块,然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。

  土地分为两种,一种是带title的,开发商已经开发好了相应的基础设施,地块已经划分,马路已通,下水管道等市政都已铺设完毕。

  这种地通常会较贵,但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。

  另一种是untitle的地,表示这片地还未开发,不过开发计划已经递交政府审批,所以合同中会有一项title设立的预测时间。

  这个时间最长可达3年,但3-6个月比较主流。

  土地交付之后,就需要支付土地余款,也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。

  但由于节省了印花税,又可以拿到更加定制化的房子,许多买家也宁愿选择这种方式。

  房子建造工程要分五个stage:

  Slab(打地基,占全部工程款的25%)

  Frame(立架构,占全部工程款的20%)

  Locking up(安装各种设施,占全部工程款的25%)

  Fitting(装修,占全部工程款的20%)

  Finish(完工,占全部工程款的10%)

  每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice,买家就要去验收,验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。

  这个过程对买家来讲是一个考验,因为大多数人对盖房子都是外行,但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。

  很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管,可以省下许多麻烦。

  购买H&L的好处有哪些

  1. 节省大量的印花税。

  买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。

  举例土地买进价是30万澳元,房屋造价30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是$8990,而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490(投资名义购买可免5千块印花税)。

  2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

  3.可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

  4. 资金准备时间比较充裕。

  可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。

  购买H&L需要注意哪些方面

  1. 选择你所心仪的区域,地段,地块,朝向,附近配套设施的规划。

  H&L往往是成片开发,以住宅区的形式呈现。如果用来投资,则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。

  目前澳洲悉尼西北和西南正值高速发展的阶段,政府引导下许多公共设施日趋完善,也会吸引大量的居民来此,是值得考虑的区域之一。

  2. 如果自住,要选择适合自己未来5-10年的户型,考虑到家庭成员结构的变化。

  由此,也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整,可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的,通常不可以大幅度更改。

  3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。

  如果参观过建筑商的样板房,要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

  购买H&L的具体付款流程

  1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

  2. 到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

  3. 土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,

  即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。

  土地交割后付款方式如下:

  1.买家首先支付5%的定金。

  2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

  3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% .

  4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% .

  5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% .

  6.完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%.

  需要注意的是:买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。

  去哪里投资H&L ?

  和公寓类似,投资house应该遵循8大要素

  1. 政府规划(20分):新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等

  2. 就业机会(20分):知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等

  3. 房屋供给(20分):供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等

  4. 人口增长(20分):增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等

  5. 交通设施(10分):近火车站,近公共汽车站,近码头等

  6. 公共设施(10分):购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等

  7. 名校名企(10分):知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部等

  8. 人文景观(10分):山、水、湖、岛、公园、风景名胜等

  通常综合得分越高,房子的价格就会越贵。

  要做一个成功的投资,在这八大关注要素中,市政规划、就业机会、人口增长与房屋供给应该排在最前面,是最重要的考虑和权衡要素。

  我们一般都是选择那些目前评分还不高,但在未来会具备这些增值要素的地段,所以一般来说,未来有政府规划,会有大量人口或就业的地方,尤其是即将开始建设的地区,其投资价值最大。

  因为任何一个区域有了政府规划这一强大后盾与支持,将会给这个区域注入新鲜的资本血液,增加经济能量,带来更多就业,进而带来人口的持续增长,最终会引发对当地住宅的自住及租赁需求,带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

  纵观悉尼地产历史,不难发现这样一个普遍现象:曾经各方面都非常相似的两个地区,经过十年或者二十年的时间,整个地区的市容市貌和房屋价格差距越来越大。

  造成这种现象发生的主要原因就是政府规划,例如铁路、公路的规划,将会大大改变一个地区房价的变化。

  例如澳洲悉尼的西北区的规划,西南区新机场的规划,Parrramatta 区轻铁的规划等等。这样一来就会吸引到一部分有眼光的高端开发商到当地进行开发,建设出一批批质量优良、外观精美的高档楼盘,整个地区发展趋势越来越好,房租和房价节节高升。

  人口增长和房屋供给是决定房价走势的最直接因素,当人口增长远远大于房屋供给的时候,房租和房价想不增长都难。

  相反,如果一个地区的房屋供给数量较大,而并无因素显示当地人口会有大幅增长的趋势,这时候我们在做投资的时候就要分外小心三思而后行。

  例如目前的墨尔本市中心公寓房的供给就有点过多,暂时影响了房价和租金的上涨。

  值得一提的是,如果是诸多规划即将开工和建设的地区,其投资价值最大、位置的投资优势最强。

  但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻:只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。

  投资就是投资,投资是回报和风险的控制和平衡,有些朋友投资的时候加入了太多的个人喜好的因素,往往并不利于投资。在这里和大家重点推荐一些投资区域,带地别墅价格在75-120万澳币不等。

  重点推荐区域:

  悉尼西北Kellyvile, Rouse Hill , Schofields等,在接下来的二十年里,这些地区的基础设施会有非常显著的改善。

  政府规划:

  新南威尔士州政府投资83亿澳币,重金打造澳洲最大基础设施建设项目悉尼地铁西北线。新州环境与规划部与所涉及的Hill Shire和Blacktown两大区政府紧密合作,在从Epping开始到Rouse Hill的23公里沿线规划出包括新居民,新工作,新购物中心及新公园等在内的大量全新发展机遇。2019年正式通车后,新铁路线的建设除了解决和改善了当地的交通状况之外,该项目将会对周边地区的房市带来重要的影响。

  就业机会:根据州政府2036规划,20年内最大的就业增长区域定位西北区NORTHWEST(99000个就业增长)和西南区SOUTHWEST(80000个就业增长),然后才是传统的就业中心区SYDNEYCITY(58000个)。预测2036年,整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%。

  除了现有的澳洲最大商务公园Norwest Business,西北还将拥有新的商务公园——SydneyBusiness Park, 包括宜家,Costco, Masters,Bunnings Warehouse等商业巨头已经进驻此地,未来5年内这里将是一个世界级的,集工业,商业和量贩式购物于一体的大型商业园区,人口将是Macquarie Park就业人囗的2倍,提供超过1万个新工作岗位。

  篇幅有限

  人口增长和新增住宅:

  除了地铁的修建外,西北规划区总共约为10,000公顷(150,000亩)土地,会被重新规划为16个地区。随着时间的推移,将会建造7万个住宅,并有20万人口将进驻这里。悉尼已经为西北开发做出25年的概念框架,并会将其发展为和新南威尔士第三大城市,卧龙岗,一样规模的区域。

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