移民澳洲处置自己的房产如何少交税

2016-11-12 12:44:36 澳洲移民经验
   过去的一年,从统计数据上看,虽然澳洲的房市有所平稳,但中国人投资澳洲房产的形势依旧火爆,悉尼、墨尔本、布里斯班等都是中国人买房的热门城市。

  许多投资者、住房升级者以及婴儿潮一代人,把自己的房产出售获利。

  你可能很快就会发现,增值税移交,售房所获得的可观收入一下子失去了很多,真正到手的远远比想象的要少得多。

  那么如何在出售房产时尽可能地少交税呢?

  1、自住与出租

  避免增值税最好的一个办法是,先自住、然后租出去。一般来说,一旦搬出去了,就不能再说那是自住房。在许多情况下,可以灵活运用“六年法则”,在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待,而自住房可以免交增值税。

  2、将投资期保持在12个月以上

  如果不能避免交增值税,那么就尽量少交。持有房子至少一年,就可以把需要交的增值税减少50%,余下的部份将加到房主的正常收入中,按相应的边际税率纳税。

  但不要忘了,12个月的拥有期限,是从你买房与卖房的合同之日算起。例如你4月份买房,5月份完成交易,然后你在第二年的3月份售出并在6月份完成交易,但那并不是12个月,必须从合同之日计算才行。

  3、充分利用低收入年

  增值税与所得税密切相关。因此,你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低,你觉得你属于比正常情况下低的税档,那么合计一下,在该税年结束之前把房子售出。值得注意的包括:休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。

  4、推迟合同日期

  等到第二年的冬季再卖房(也就是7月1日),这将为你推迟交税整整一年。

  5、与合伙人一起买房产

  找到了理想的投资房,但担心开支太大,那么为什么不找个合伙人一起买呢?如果你百分之百地拥有房产,那么你百分之百地拥有获利,但你也必须百分之百地交增值税。

  如果是长期投资,那么以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益,那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益,以收入高的那个人的名义买。

  6、把获利存入你自己的养老金账户

  当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。

  根据你的年龄,可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元,其中包括9.5%的养老金保障金。对于55岁以上的纳税人来说,他们甚至可以开始退休前的过渡期,以更多的存钱进去。

  7、以信托方式买房

  还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。使用信托机制买房的人数正在稳步上升,可能会对那些边际税率较低的人有益。

  自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出,因此是经过了更好的计划的,这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。

  8、赚钱的与不赚钱的一起卖

  假如你有多套投资房产,其中有些的回报又并不是那么好,那么就考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

  一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起,将降低总体的交税。例如,如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润,而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损,那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间,你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

  9、申报减税并保存记录

  我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税,但是你考虑了所有的可能性了吗?常常被忽视的开销包括举债开销,包括放贷机构的抵押保险,包括登房产广告的支出,包括家具,还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。

  你还需要对你的账目仔细注意:许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去,但这其实也是你的房产开销的部份,开销越大,意味着增值税减的越多。

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