在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service (美国国家税务局, 以下简称 IRS)的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子，很可能按捺不住已经想要马上买买买吧!好不容易怀着激动的心情选好了房，买了!可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗?
这个问题至(yao)关(ren)重(lao)要(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里，小编给你科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA!退回来的税可以去约会吃波特兰美食三月。
▲相亲话语：我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人
(用人话说就是，哥有房有户口，还会投资有分红)
买房就像一部好剧，每一个环节都是一个精彩故事。接下来，就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜!
第一集买房准备
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：
用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流
时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)
债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。
为何要考虑用途?
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式：
个人直接拥有
如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额(Itemized Deductions，以下简称Sch A)。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。
公司形式拥有
房产投资通常以合伙企业(Partnership)，有限责任公司(Limited Liability Corporation，简称LLC)，或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
为何要同时考虑卖出时间和用途?
你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1)必须是你的“主要住宅”，2)持有房屋所有权5年，3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子：
A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦!
B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!
C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前)，居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。
D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。
E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换(Like-Kind Exchange)，我们稍后再细说。
除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要!
▲我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱!
第二集购买房产
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission)，产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗?若是以公司名义买房，你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。
另外得单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 费用。
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
第三集房屋运营
房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢?所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了：
个人主要住宅(Principal Residence)
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days)，都可以当成自住房。
第二套房(Second Home)
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住(Personal Days)超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错!
假日出租房(Vacation Rental)
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
出租房(Rental Property)
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
投资房产或地产(Investment Property)
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入(Adjusted Gross Income，简称AGI)的要求。
商业房产(Business Property)
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意(Passive Activity)”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：
房贷利息和点数(Mortgage Interest & Points)
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入(Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款(Refinance)，头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
房贷保险费用 (Mortgage Insurance)
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此，一旦你的调整净收入(AGI)高达$109,000 (夫妻纳税人)或$54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。
房产税 / 地税(Property Tax)
如在第二集买房篇提到，你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。
意外损失(Casualty Loss)
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
装修改装费用(Improvement)
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
家庭办公室(Home office)
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱!
房屋普通折旧(Depreciation)
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。
固定资产的179折旧以及奖励折旧(179 / Bonus Depreciation)
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产(新的或是二手)，那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。
小额固定资产添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)
这是美国政府新出台的固定资产规定(Tangible Property Regulation，简称 TPR)中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎么办?这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什么关系?如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。
以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：
对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。
对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与?小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司(Property Management Companies)帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。
当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“被动收入”，净被动收入(Net Passive Income)会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失(Net Passive Loss)不能与其他非被动收入(Non-Passive Income)来抵消，只能推迟到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择(Elect)以个人身份来缴税，计算方式见上述。
