越来越多的国内人士会选择日本移民，不少人士会选择日本房产投资移民，那么申请投资移民的关键有哪些呢？下面和出国移民网一起来看看吧!欢迎阅读。
日本房产投资移民关键因素
日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终维持在90%以上，因此投资日本房产后的租赁收入极为可观。
值得注意的是，日本的房屋所有权，包括土地价格，完全属于个人私有，可以代代相传。此外，买家有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。而随着人民币贬值，很多人也表示，“在日本买房，既是存钱，也是炒外汇，又是投资(房产涨价空间大)。”
在投资日本房产大热的环境下，对赴日房产投资了解的越多，获取高收益的机会也就越大!启程君为有投资意向的朋友们特别整理投日方的几大关键知识，看了就是赚到!
1、租金回报率 (表面回报率和 实际回报率)
表面回报率：
年租金的收入÷房屋购入价格
NOI回报率(实际回报率)：
年租金收入- 杂费(维修费，管理费，税金，保险金等)÷房屋购入价格
NOI是「Net Operating Income」的简称，是(收入利润)减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。
注：不要只关注回报率
日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。
具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。
所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。
2、房产购入时的几个额外费用
① 消费税房产的5%
② 中介费
③ 契约书上的收入发票税 例：房产1000万到5000万以下需要15000日元的发票税
④ 房屋合约的合约许可税、司法鉴定手续费(视情况而定)
⑤ 房产所得税(视情况而定)
(④⑤的费用之和大约是房产价格的10%)
3、选择房屋的时候有以下几个注意点
① 便利性：周边交通情况、离电车地铁站的距离
② 周边设施：周边有没有大学，专业学校和企业等，有没有比自己的房产有竞争力的房子
③ 治安：周边的治安
④ 是不是1981年之后的房屋：日本在1981年出台了新的房屋抗震标准 所以1981年之后的房屋一般比较结实
⑤ 收益率
4、房地产权利登记的时候必备资料(个人)
a .在日本已经申请外国人登记的人
作为买方时(用现金付款的时候)：
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
(以贷款购买的时候)
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)
作为卖方时：
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
b .没有日本住址的外国人
作为买方时：
宣誓书(记载以下内容，姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章
作为卖方时：
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章
5、租客有权向房东提出中途解约
租客和房东的合约一般是2年，但是租客如果有正当的理由而且提前一个月说明要中途解除现在的租房合约的话，房东是没有权利不同意的。
一般来说，房东是没有权利中途解约的。但是如果租客违法了合约上的内容，房东就有权利在一个月前提出通知让租客搬家。
6、什么是房产拍卖
房产拍卖是以市场价格便宜20%的价格买入房产。这样可以使得收益率提高。但是，买入的时候一定要是拍卖时的最高报价。
7、日本对于房屋租赁的规定
① 下个月的房租在这个月月末付
② 保证金一般是2个月的房租左右
③ 一般来说要1个保证人,还要和日本的保证公司签约.费用由租客承担
④ 如果有拖欠房租达三个月的,可以由法院负责解决矛盾
